Industrieimmobilien-Makler in NRW: Produktionshallen, Industriehallen, Gewerbegrundstücke

Zulässige Nutzung

Welche Nutzung auf einem Grundstück erlaubt ist, ergibt sich aus dem Bebauungsplan mit seiner Gebietsart nach der Baunutzungsverordnung — etwa Gewerbe- oder Industriegebiet — und aus der Baugenehmigung der Halle. Ohne Bebauungsplan kommt es darauf an, ob das Grundstück im bebauten Innenbereich liegt, wo sich das Vorhaben in die nähere Umgebung einfügen muss, oder im Außenbereich (§§ 34, 35 BauGB). Wie weit sich eine Halle erweitern lässt, begrenzen unter anderem die Festsetzungen des Bebauungsplans, etwa die Grundflächenzahl.

Ist eine Halle als Lager genehmigt und soll dort künftig gefertigt werden, kann das eine Nutzungsänderung sein; ob sie genehmigt werden muss, richtet sich nach der Bauordnung NRW. Lassen Sie sich Baugenehmigung und genehmigte Pläne zeigen, bevor Sie verhandeln. Verbindlich entscheidet die zuständige Behörde, etwa die Bauaufsichtsbehörde im Genehmigungsverfahren oder vorab zu einzelnen Fragen über einen Vorbescheid (Bauvoranfrage); informelle Auskünfte ersetzen keinen Bescheid. Ausführlich: Nutzungsänderung einer Lagerhalle.

Immissionsschutz

Lärm, Abluft, Staub, Gerüche, Erschütterungen und nächtlicher Lieferverkehr betreffen die Nachbarschaft. Bestimmte Anlagen brauchen eine Genehmigung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz; welche das sind, regelt die Verordnung über genehmigungsbedürftige Anlagen (4. BImSchV). Auch Anlagen, die keine immissionsschutzrechtliche Genehmigung brauchen, müssen Anforderungen des Immissionsschutzes einhalten, und nahe Wohnbebauung kann Betriebszeiten begrenzen. Fragen Sie den Eigentümer nach bestehenden Genehmigungen und Auflagen, und stimmen Sie Ihre Anlagen mit einem Gutachter für Immissionsschutz und der zuständigen Behörde ab. Wer mit Gefahrstoffen oder wassergefährdenden Stoffen arbeitet, klärt zusätzlich Lagerung und Rückhaltung — siehe Gefahrstofflager.

Medien und Anschlussleistung

Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Druckluft, Kühlung und Datenleitung: Entscheidend ist nicht, ob ein Anschluss vorhanden ist, sondern welche Leistung er liefert und ob sie sich erhöhen lässt. Eine höhere elektrische Leistung kann eine eigene Trafostation und die Abstimmung mit dem Netzbetreiber erfordern; das braucht Vorlauf und gehört in den Zeitplan. Ob betriebliches Abwasser eingeleitet werden darf, klären Sie mit Kommune und Wasserbehörde. Vorhandene Anlagen bewertet ein Fachplaner für Elektro- und Gebäudetechnik; Prüfberichte und Wartungsnachweise gehören zu den Unterlagen, die Sie anfordern sollten.

Rückbau und Altlasten

Wer eine Halle für seine Fertigung umbaut — Fundamente, Kranbahn, Leitungen, Trennwände —, muss wissen, was bei Mietende zurückzubauen ist. Das regelt zunächst der Mietvertrag; fehlt eine wirksame Regelung, gelten die gesetzlichen Vorschriften, etwa zur Rückgabe der Mietsache (§ 546 BGB). Umbauten brauchen außerdem die Zustimmung des Vermieters und können baurechtlich genehmigungspflichtig sein. Ein Übergabeprotokoll hält den Ausgangszustand fest. Zum Mietvertrag: Instandhaltung, Rückbau und Übergabe.

Beim Kauf verschiebt sich die Frage: Welche Anlagen und Einbauten des Verkäufers übernehmen Sie, und gibt es Hinweise auf Altlasten aus früherer Nutzung? Auskunft über erfasste Altlasten und Verdachtsflächen gibt das Altlastenkataster der unteren Bodenschutzbehörde, im Verdachtsfall ein Bodengutachten. Baulasten — öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, etwa zu Zufahrten oder Stellplätzen — stehen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde, eingetragene Rechte Dritter wie Dienstbarkeiten im Grundbuch. Die vertragliche Regelung gestalten Anwalt und Notar.